Оценка объектов незавершенного строительства

оценка объектов незавершенного строительства

Здания и сооружения, находящиеся на любом этапе строительства – от проведения земляных работ и обустройства фундамента до отделочных работ и подключения инженерных коммуникаций называют объектом незавершенного строительства (ОНС). Такие объекты привлекают потенциальных покупателей возможностью:

  • защиты от инфляционных процессов;
  • приобретения земельного участка;
  • достройки здания или сооружения для последующей эксплуатации или продажи.

Какие ОНС подлежат оценке

Методы оценки недостроенного объекта отличаются от оценивания уже эксплуатируемого, поэтому необходимо проводить экспертизу с учетом определенных особенностей.

  • Согласно правовым нормам ст.130 и ст.131 Гражданского кодекса России любой недостроенный объект следует считать имущественной ценностью, т.е. недвижимостью с обязательной регистрацией на него права собственности.
  • Под имуществом подразумевается не только ОНС, но и участок земли, на котором он находится, поскольку здание или сооружение невозможно переместить без нанесения несоразмерного по размеру ущерба.
  • ОНС должен иметь разрешение на проведение строительных работ и соответствовать проекту.
  • Право собственности должно быть зарегистрировано исключительно на объект, который не является предметом строительного подрядного договора.

Только при соблюдении этих условий незавершенное строительство можно рассматривать в качестве объекта оценки для целей, указанных выше.

Особенности оценки

При проведении оценки ОНС с целью определения реальной рыночной стоимости его можно рассматривать как объект, находящийся в переходной стадии – от движимого в недвижимое имущество. Под движимым имуществом понимаются строительные материалы, из которых строится задание, под недвижимостью – построенный объект.

Оценивая ОНС, необходимо учитывать фактическое его состояние. При проведении процедуры выделяют следующие варианты состояния ОНС.

  1. Продолжительность строительных работ превысила сроки, установленные договором.
  2. Строительные работы временно не производятся в течение: 1–12 месяцев; 1–3 года; более 3 лет.
  3. Произведена консервация объекта на срок: до 12 месяцев; 12–36 месяцев; более 36 месяцев.
  4. Строительство полностью прекращено на срок: до 12 месяцев; 12–36 месяцев; более 36 месяцев.

Также, определяя рыночную стоимость недостроенного объекта, учитывают особенности его дальнейшего использования, которыми могут быть:

  • вложение свободных средств на длительную перспективу;
  • возможность использования земельного участка для последующей продажи;
  • определение затрат, понесенных на строительство и т.п.;
  • определение степени готовности объекта к достройке и дальнейшей эксплуатации;
  • установка достоверного срока завершения строительства;
  • прогнозирование возможной доходности от продажи ОНС и т.д.

Основные методы оценки

Наиболее популярным методом оценки стоимости объекта незавершенного строительства считается «затратный способ» при нем:

  • предварительно определяется степень износа ОНС;
  • устанавливаются допустимые степени различных видов износа;
  • определяются базовые критерии, по которым будет проводиться оценка;
  • оценивается процент физической готовности объекта.

Основной целью этого способа является определение компромиссной стоимости объекта, устраивающей покупателя и продавца.

Второй доходный метод используется в случаях, когда ОНС планируется продать. В этом случае определяют возможность продажи объекта, надежность получения дохода и потенциальные риски проведения сделки купли-перепродажи ОНС.

При этом методе возможен инвестиционный вариант, при котором в купленный ОНС инвестируют средства для завершения строительства и получения дохода от продажи готового к эксплуатации объекта. Второй эксплуатационный вариант предусматривает оценку объема средств, необходимых для достройки и ввода в эксплуатацию ОНС и размера дохода от эксплуатации объекта до его капремонта.

×

Политика конфидециальности

Ваша конфиденциальность очень важна для нас. Мы хотим, чтобы Ваша работа в Интернете по возможности была максимально приятной и полезной, и Вы совершенно спокойно использовали широчайший спектр информации, инструментов и возможностей, которые предлагает Интернет. Личная информация Заказчиков, собранная при регистрации (или в любое другое время), используется для оказания услуг в соответствии с Вашими потребностями. Ваша информация не будет передана или продана третьим лицам.

С какой целью собираются эти данные:

Имя используется для обращения лично к Вам, а ваш e-mail для отправки писем рассылок, новостей о новых турах, полезных материалов, коммерческих предложений и т.п. Вы можете отказаться от получения писем рассылки и удалить из базы данных свои контактные данные в любой момент, кликнув на ссылку для отписки, присутствующую в каждом письме, или написав в службу поддержки через форму обратной связи.

Как эти данные защищаются:

Для защиты Вашей личной информации мы используем административные, управленческие и технические меры безопасности. Мы придерживаемся международных стандартов контроля, направленных на операции с личной информацией, которые включают определенные меры контроля по защите информации, собранной в Интернете. Наших сотрудников обучают понимать и выполнять эти меры контроля, они ознакомлены с нашим Уведомлением о конфиденциальности, нормами и инструкциями.