Оценка объектов незавершенного строительства

Здания и сооружения, находящиеся на любом этапе строительства – от проведения земляных работ и обустройства фундамента до отделочных работ и подключения инженерных коммуникаций называют объектом незавершенного строительства (ОНС). Такие объекты привлекают потенциальных покупателей возможностью:

защиты от инфляционных процессов;
приобретения земельного участка;
достройки здания или сооружения для последующей эксплуатации или продажи.

Какие ОНС подлежат оценке

Методы оценки недостроенного объекта отличаются от оценивания уже эксплуатируемого, поэтому необходимо проводить экспертизу с учетом определенных особенностей.

Согласно правовым нормам ст.130 и ст.131 Гражданского кодекса России любой недостроенный объект следует считать имущественной ценностью, т.е. недвижимостью с обязательной регистрацией на него права собственности.
Под имуществом подразумевается не только ОНС, но и участок земли, на котором он находится, поскольку здание или сооружение невозможно переместить без нанесения несоразмерного по размеру ущерба.
ОНС должен иметь разрешение на проведение строительных работ и соответствовать проекту.
Право собственности должно быть зарегистрировано исключительно на объект, который не является предметом строительного подрядного договора.

Только при соблюдении этих условий незавершенное строительство можно рассматривать в качестве объекта оценки для целей, указанных выше.

Особенности оценки

При проведении оценки ОНС с целью определения реальной рыночной стоимости его можно рассматривать как объект, находящийся в переходной стадии – от движимого в недвижимое имущество. Под движимым имуществом понимаются строительные материалы, из которых строится задание, под недвижимостью – построенный объект.

Оценивая ОНС, необходимо учитывать фактическое его состояние. При проведении процедуры выделяют следующие варианты состояния ОНС.

Продолжительность строительных работ превысила сроки, установленные договором.
Строительные работы временно не производятся в течение: 1–12 месяцев; 1–3 года; более 3 лет.
Произведена консервация объекта на срок: до 12 месяцев; 12–36 месяцев; более 36 месяцев.
Строительство полностью прекращено на срок: до 12 месяцев; 12–36 месяцев; более 36 месяцев.

Также, определяя рыночную стоимость недостроенного объекта, учитывают особенности его дальнейшего использования, которыми могут быть:

вложение свободных средств на длительную перспективу;
возможность использования земельного участка для последующей продажи;
определение затрат, понесенных на строительство и т.п.;
определение степени готовности объекта к достройке и дальнейшей эксплуатации;
установка достоверного срока завершения строительства;
прогнозирование возможной доходности от продажи ОНС и т.д.

Основные методы оценки

Наиболее популярным методом оценки стоимости объекта незавершенного строительства считается «затратный способ» при нем:

предварительно определяется степень износа ОНС;
устанавливаются допустимые степени различных видов износа;
определяются базовые критерии, по которым будет проводиться оценка;
оценивается процент физической готовности объекта.

Основной целью этого способа является определение компромиссной стоимости объекта, устраивающей покупателя и продавца.

Второй доходный метод используется в случаях, когда ОНС планируется продать. В этом случае определяют возможность продажи объекта, надежность получения дохода и потенциальные риски проведения сделки купли-перепродажи ОНС.

При этом методе возможен инвестиционный вариант, при котором в купленный ОНС инвестируют средства для завершения строительства и получения дохода от продажи готового к эксплуатации объекта. Второй эксплуатационный вариант предусматривает оценку объема средств, необходимых для достройки и ввода в эксплуатацию ОНС и размера дохода от эксплуатации объекта до его капремонта.