Соответствие перепланировок

Определение соответствия перепланировок, переустройства помещений и самовольных построек

Определение соответствия выполненной перепланировки, переустройства помещений или самовольной постройки требованиям действующего законодательства является одной из наиболее востребованных задач строительно-технической экспертизы. Такое исследование позволяет установить, соответствуют ли произведенные работы требованиям строительных, градостроительных и жилищных норм, а также может использоваться при судебных разбирательствах, оформлении недвижимости и узаконивании изменений.

Соответствие перепланировок требованиям Жилищного кодекса РФ

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, различают два вида изменений жилого помещения.

Переустройство жилого помещения

Переустройство представляет собой установку, замену либо перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, если такие работы требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

К переустройству могут относиться:

• перенос сантехнического оборудования;
• замена инженерных коммуникаций;
• изменение схемы электроснабжения;
• перенос отопительных приборов и другого инженерного оборудования.

Перепланировка жилого помещения

Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое также требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт.

Наиболее распространенные виды перепланировки:

• перенос или демонтаж перегородок;
• объединение комнат;
• изменение площади помещений;
• устройство новых дверных проемов;
• объединение кухни и жилой комнаты (при соблюдении требований законодательства).

Любые подобные изменения должны соответствовать действующим строительным нормам, правилам и требованиям безопасности.

Самовольная постройка

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается жилой дом, строение, сооружение либо иной объект недвижимости, который:

• возведен на земельном участке, не предназначенном для данных целей;
• построен без получения необходимых разрешений;
• создан с существенными нарушениями градостроительных или строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на такой объект. До момента легализации постройки ею нельзя свободно распоряжаться — продавать, дарить, передавать в аренду или совершать иные сделки.

В общем случае самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое ее возвело, либо за его счет, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством.

В отдельных ситуациях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом либо в ином установленном законом порядке за лицом, которому принадлежит земельный участок на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

При этом суд учитывает ряд обязательных условий. Право собственности не может быть признано, если сохранение объекта:

• нарушает права и законные интересы других лиц;
• создает угрозу жизни или здоровью граждан;
• противоречит обязательным требованиям законодательства.

Какие вопросы решает строительно-техническая экспертиза

При проведении экспертизы соответствия перепланировки, переустройства помещений или самовольных построек перед экспертом могут быть поставлены следующие вопросы:

1. В чем заключается произведенная в квартире №… перепланировка или переустройство?
2. Соответствуют ли выполненные работы по перепланировке (переустройству) действующим строительным нормам, правилам и требованиям безопасности?
3. Соответствуют ли строения, расположенные на земельном участке домовладения, требованиям строительных и градостроительных норм?
4. Допустима ли дальнейшая безопасная эксплуатация помещения или объекта после выполненных изменений?
5. Повлияли ли произведенные работы на несущие конструкции здания, инженерные системы или безопасность эксплуатации объекта?

Документы, необходимые для проведения экспертизы

Для выполнения строительно-технической экспертизы рекомендуется предоставить:

• инвентаризационные планы помещения до и после перепланировки или переоборудования;
• проектную документацию на перепланировку (при наличии);
• акты освидетельствования скрытых работ;
• согласования с органами государственного пожарного надзора и санитарно-эпидемиологическими службами (если оформлялись);
• технический паспорт объекта недвижимости;
• план земельного участка с расположением строений;
• иные документы, имеющие отношение к выполненным строительным работам.

Полный перечень необходимых материалов определяется экспертом после ознакомления с конкретной ситуацией и поставленными вопросами.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли узаконивать уже выполненную перепланировку?

Да. Если перепланировка была выполнена без предварительного согласования, ее необходимо узаконить в установленном законодательством порядке. В большинстве случаев потребуется проведение строительно-технической экспертизы, подтверждающей соответствие выполненных работ строительным нормам и требованиям безопасности.

Может ли эксперт определить, нарушает ли перепланировка строительные нормы?

Да. Одной из основных задач строительно-технической экспертизы является проверка соответствия выполненной перепланировки действующим строительным, санитарным, противопожарным и градостроительным нормам.

Какие объекты могут исследоваться при проведении экспертизы?

Экспертиза проводится в отношении квартир, жилых домов, нежилых помещений, коммерческих объектов, хозяйственных построек, пристроек, а также иных объектов недвижимости, в которых были выполнены строительные изменения или перепланировка.

Можно ли использовать заключение эксперта в суде?

Да. Заключение специалиста или судебного эксперта является одним из доказательств по гражданским, арбитражным и административным делам и может использоваться при рассмотрении споров, связанных с перепланировкой помещений, самовольными постройками и узакониванием объектов недвижимости.